1. Pourquoi envisager un investissement dans la location saisonnière au Maroc en 2027 ?

Le Maroc dispose d'une offre touristique diversifiée : villes impériales, destinations balnéaires, centres économiques, montagnes, désert et villages côtiers. Cette diversité permet d'envisager plusieurs modèles d'exploitation, de l'appartement urbain au riad traditionnel, en passant par la maison de vacances.

Selon le ministère du Tourisme, le Maroc a enregistré 19,8 millions d'arrivées touristiques en 2025, soit une progression de 14 % par rapport à 2024. Ces chiffres témoignent de la dynamique du secteur, mais ils ne permettent pas, à eux seuls, de prévoir les revenus d'un appartement proposé à la nuitée.

Un marché composé de plusieurs clientèles

Selon la ville et le quartier, un logement peut viser :

• Les touristes internationaux en séjour culturel.
• Les familles marocaines et les voyageurs de la diaspora.
• Les visiteurs attirés par les plages et les activités nautiques.
• Les professionnels en déplacement.
• Les voyageurs participant à des salons, conférences et événements sportifs.
• Les personnes recherchant un logement meublé pour plusieurs semaines.

Avant d'acheter, il est donc important d'identifier la clientèle visée et de vérifier si la demande locale correspond au type de logement envisagé.

Pourquoi préparer son projet dès 2027 ?

Un investissement immobilier nécessite du temps : recherche du bien, étude du quartier, financement, travaux, ameublement, formalités administratives et organisation de l'exploitation. Anticiper plusieurs années à l'avance permet de préparer un projet durable plutôt que de compter uniquement sur une hausse temporaire de la demande.

2. Coupe du monde 2030 au Maroc : quelles perspectives pour la location saisonnière ?

Le Maroc organisera la Coupe du monde 2030 avec l'Espagne et le Portugal. La FIFA a confirmé cette attribution le 11 décembre 2024. Trois rencontres commémoratives du centenaire du tournoi se dérouleront également en Argentine, au Paraguay et en Uruguay. Consultez les informations officielles sur le site de la FIFA.

Pour le Maroc, cet événement représente une échéance importante en matière d'infrastructures, de mobilité et de visibilité internationale. Il peut également susciter des besoins supplémentaires en hébergement dans certaines zones, selon le calendrier des matchs, les déplacements des supporters et l'offre disponible.

Les infrastructures à suivre

Le programme présenté par SONARGES concerne six villes marocaines : Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir et Fès.

Par ailleurs, un accord public annoncé en juillet 2025 prévoit 38 milliards de dirhams d'investissements dans les infrastructures aéroportuaires sur la période 2025-2030. Les projets comprennent notamment le développement des capacités des aéroports de Marrakech, Agadir, Tanger et Fès, ainsi que des travaux à l'aéroport Mohammed V de Casablanca. Les détails sont disponibles sur le portail officiel du Maroc.

Ces investissements peuvent contribuer à améliorer l'accessibilité des destinations concernées. Toutefois, leur effet sur les prix immobiliers, les tarifs locatifs et les taux d'occupation ne doit pas être considéré comme automatique.

Trois précautions avant d'investir

• Ne pas acheter uniquement pour le Mondial : le logement doit également pouvoir attirer une clientèle après 2030.
• Ne pas anticiper des tarifs exceptionnels sans preuves : les revenus doivent être calculés à partir de scénarios prudents.
• Ne pas confondre infrastructure et rentabilité : un stade ou un aéroport ne garantit pas une demande locative suffisante dans chaque quartier.

3. Les six villes hôtes de la Coupe du monde 2030 à étudier en priorité

Les six villes suivantes constituent le premier périmètre à examiner pour un investisseur qui souhaite étudier les perspectives liées au Mondial. Le choix final dépendra néanmoins du prix d'achat, du quartier, des charges et de la demande réellement accessible au logement.

Casablanca : tourisme d'affaires et événements internationaux

Casablanca est le principal centre économique du pays. Son marché locatif peut intéresser les professionnels en déplacement, les visiteurs d'entreprises, les familles et les voyageurs urbains. La ville mérite une étude spécifique pour les appartements meublés situés près des centres d'affaires, des transports et des services.

Pour la Coupe du monde 2030, il faudra suivre l'avancement du projet du Grand Stade Hassan II et les informations officielles concernant son implantation, son calendrier et son accessibilité.

À étudier : Maarif, Gauthier, Racine et les secteurs bénéficiant d'une bonne accessibilité, sans présumer de leur rendement.

Rabat : capitale administrative et destination culturelle

Rabat combine activité institutionnelle, déplacements professionnels, patrimoine culturel et événements. Les logements meublés peuvent cibler des séjours de plusieurs nuits, des missions professionnelles et des visites familiales.

À étudier : les quartiers bien desservis, les secteurs proches des lieux d'activité et les zones présentant une demande locative vérifiable.

Marrakech : tourisme international et séjours de loisirs

Marrakech bénéficie d'une notoriété touristique internationale et d'une offre diversifiée. Les appartements, riads et maisons de vacances correspondent à des segments de clientèle différents.

La concurrence, les coûts d'entretien et les règles applicables au logement doivent être étudiés avec attention. Un bien de caractère ou bien situé n'est pas nécessairement rentable si son prix d'acquisition est trop élevé.

À étudier : la médina, Guéliz et les secteurs résidentiels ou touristiques adaptés au positionnement du bien.

Tanger : carrefour entre le Maroc et l'Europe

Tanger associe activité économique, tourisme, littoral et déplacements professionnels. Les appartements adaptés aux familles et les logements meublés destinés aux séjours urbains peuvent répondre à des besoins différents.

La qualité de l'accès aux transports, la proximité des services et la durée moyenne des séjours doivent entrer dans l'analyse.

À étudier : le centre-ville, les secteurs proches de la corniche et les quartiers bien desservis.

Agadir : tourisme balnéaire et séjours familiaux

Agadir présente un positionnement touristique axé sur le littoral, les vacances et les activités de plein air. Les appartements de plusieurs chambres et les logements proches des services peuvent intéresser les familles.

Il faut néanmoins mesurer la saisonnalité, les charges de copropriété, la concurrence et la demande en dehors des périodes de forte fréquentation.

À étudier : les secteurs proches de la plage, le centre-ville et les zones résidentielles adaptées à la clientèle ciblée.

Fès : patrimoine historique et tourisme culturel

Fès dispose d'un patrimoine important et d'une médina reconnue. Les riads et les logements traditionnels peuvent viser les voyageurs intéressés par la culture, l'histoire et les expériences locales.

Pour les bâtiments anciens, il faut intégrer les coûts de rénovation, l'entretien, l'accessibilité et les éventuelles contraintes liées au bâti.

À étudier : la médina, les secteurs centraux et les quartiers présentant une demande locative démontrable.

À retenir : ces six villes constituent une priorité d'étude en raison de leur rôle dans le programme marocain du Mondial. Cela ne signifie pas qu'elles offrent systématiquement les meilleurs rendements.

4. Les autres destinations marocaines à considérer pour la location saisonnière

Un investissement ne doit pas nécessairement se situer dans une ville accueillant des matchs. Certaines destinations peuvent présenter un intérêt grâce à leur tourisme culturel, leur littoral, leur environnement naturel ou leur activité économique. Leur éventuelle capacité à profiter indirectement du Mondial doit être vérifiée au cas par cas.

Essaouira : tourisme culturel et littoral

Essaouira attire les voyageurs intéressés par son patrimoine, sa gastronomie et son environnement côtier. Les maisons traditionnelles et les appartements peuvent correspondre à des séjours de détente. La saisonnalité et les coûts d'entretien doivent être étudiés.

Chefchaouen : tourisme de découverte

Chefchaouen bénéficie d'une identité visuelle et culturelle distinctive. Les hébergements de caractère peuvent intéresser les voyageurs qui découvrent le nord du Maroc. Il faut cependant tenir compte de la taille du marché et de l'accessibilité du logement.

Tétouan et Asilah : patrimoine et proximité du littoral

Tétouan et Asilah peuvent intéresser les investisseurs qui ciblent les séjours culturels et les vacances dans le nord du Royaume. La demande de chaque ville doit être étudiée séparément de celle de Tanger et des stations balnéaires voisines.

Taghazout : surf et séjours prolongés

Taghazout attire notamment les amateurs de surf et les voyageurs recherchant des séjours au bord de l'Atlantique. Les logements adaptés aux séjours prolongés peuvent constituer un segment à étudier, sous réserve de vérifier la demande et les coûts d'exploitation.

Saïdia : résidences de vacances

Saïdia se positionne sur le tourisme balnéaire et familial. Les appartements de plusieurs chambres peuvent convenir aux groupes et aux familles. La saisonnalité et les charges de copropriété sont des critères déterminants.

El Jadida et Oualidia : séjours côtiers

Ces deux destinations peuvent intéresser les investisseurs qui souhaitent étudier le marché des résidences de vacances. Il faut toutefois vérifier les prix pratiqués, la durée d'exploitation possible et la demande en dehors des périodes de forte fréquentation.

Dakhla : sports nautiques et tourisme de nature

Dakhla attire une clientèle intéressée par les activités nautiques et les paysages. Le projet doit être évalué en fonction de son emplacement, de la logistique, de l'offre concurrente et du modèle d'hébergement envisagé.

Ouarzazate et Merzouga : circuits touristiques et désert

Ouarzazate et Merzouga occupent une place particulière dans les circuits de découverte du sud marocain. Les modèles d'hébergement peuvent différer de ceux des appartements urbains classiques. Il faut analyser les circuits, les saisons, la durée des séjours et les coûts opérationnels.

Ifrane : nature et montagne

Ifrane peut être étudiée pour les séjours de montagne, les vacances familiales et les périodes de forte demande saisonnière. La rentabilité annuelle dépendra notamment de la capacité à attirer des voyageurs en dehors des périodes les plus fréquentées.

5. Investir dans les 12 régions du Maroc : quelles villes étudier ?

Pour couvrir l'ensemble du Royaume, il est utile de raisonner par région administrative. Le tableau suivant constitue une liste de départ pour l'étude d'un marché locatif ; il ne s'agit pas d'un classement de rentabilité ni d'une prévision des retombées du Mondial.

Certaines villes figurant dans ce tableau sont des marchés de niche ou des marchés principalement locaux. Elles ne doivent pas être considérées comme des destinations à forte rentabilité sans étude spécifique.

Pour chaque projet, il est recommandé de comparer les prix de vente, les loyers observés, les annonces concurrentes, les périodes de disponibilité et les dépenses d'exploitation.

6. Comment calculer la rentabilité d'une location saisonnière au Maroc ?

Un prix de location élevé ne garantit pas un bon rendement. La rentabilité dépend du nombre de nuits effectivement louées, des dépenses annuelles, du coût d'acquisition et du financement.

Les principales dépenses à prévoir

• Prix d'achat et frais d'acquisition.
• Travaux, ameublement et équipement.
• Charges de copropriété et entretien.
• Eau, électricité, Internet et assurances.
• Ménage, linge et consommables.
• Commissions des plateformes de réservation.
• Honoraires de conciergerie, le cas échéant.
• Impôts, frais de financement et renouvellement du mobilier.

Exemple de calcul annuel

Prenons un scénario purement illustratif : un logement proposé à 500 DH par nuit et loué 15 nuits par mois en moyenne.

Revenu locatif brut annuel : 500 DH × 15 nuits × 12 mois = 90 000 DH.

Cet exemple ne représente ni une moyenne du marché marocain ni une prévision de revenus. Les hypothèses doivent être remplacées par des données adaptées à la ville, au logement et à la clientèle visée.

Rendement brut et rendement net

Rendement brut : revenus locatifs annuels ÷ coût total d'acquisition × 100.

Rendement net d'exploitation : solde annuel après dépenses d'exploitation ÷ coût total de l'investissement × 100.

Pour évaluer le rendement réellement disponible pour l'investisseur, il faut ensuite tenir compte des impôts, des intérêts d'emprunt et des dépenses non récurrentes.

Construire trois scénarios

Avant d'acheter, établissez au minimum :

• Un scénario prudent : occupation plus faible et dépenses supérieures aux prévisions initiales.
• Un scénario intermédiaire : hypothèses appuyées sur les annonces concurrentes et les données locales disponibles.
• Un scénario optimiste : demande plus forte, sans considérer cette hypothèse comme acquise.

7. Quel budget prévoir pour investir dans une location saisonnière au Maroc ?

Il n'existe pas de budget unique applicable à toutes les villes. Le coût dépend du prix du bien, de la surface, de l'état du logement, du quartier et du niveau de prestation recherché.

Le budget total doit comprendre :

• Le prix d'acquisition.
• Les frais liés à la transaction.
• Les travaux et l'ameublement.
• Les équipements nécessaires à l'exploitation.
• Les dépenses administratives et de mise en conformité.
• Une réserve de trésorerie pour les premières périodes d'exploitation.

Il est également prudent de comparer l'achat d'un logement déjà exploitable à l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux. Un prix d'achat plus bas peut être compensé par des coûts de rénovation importants.

8. Réglementation : que vérifier avant de louer son logement au Maroc ?

Avant de publier une annonce sur Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme, il est indispensable de vérifier le cadre réglementaire applicable au logement et au mode d'exploitation choisi.

Le secteur de l'hébergement touristique est notamment encadré par la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d'hébergement touristique, ainsi que par ses textes d'application. Les textes sont accessibles sur le site du ministère du Tourisme.

Avant de démarrer, vérifiez notamment :

• Le régime applicable à la catégorie de logement concernée.
• Les autorisations, déclarations ou formalités requises.
• Les obligations relatives à l'enregistrement et aux informations des voyageurs.
• Les exigences de sécurité applicables.
• Le règlement de copropriété et les restrictions éventuelles.
• Les obligations fiscales correspondant à votre situation.

Les règles pouvant varier selon la nature de l'hébergement et l'évolution des textes, il convient de confirmer les obligations auprès des autorités compétentes avant la mise en location.

9. Comment gérer efficacement son logement en location saisonnière ?

Acheter un bien constitue une première étape. Il faut ensuite organiser les réservations, les arrivées, la communication avec les voyageurs, le ménage et la maintenance.

Lorsque le propriétaire gère plusieurs logements ou travaille avec une conciergerie, les tâches répétitives peuvent rapidement devenir difficiles à coordonner.

Préparer le check-in avant l'arrivée

Un processus structuré permet de communiquer les instructions, de recueillir les informations nécessaires et d'anticiper les opérations à effectuer avant l'arrivée du voyageur.

Coordonner le ménage et les intervenants

Après chaque départ, le logement doit être contrôlé et préparé pour le prochain séjour. Une coordination claire permet de réduire les oublis et de mieux répartir les tâches entre les intervenants.

eCheckin.ma : simplifier les opérations de location saisonnière

eCheckin.ma est une solution destinée aux propriétaires et aux professionnels de la location saisonnière qui souhaitent structurer une partie de leurs opérations.

Selon les fonctionnalités et l'offre souscrite, la plateforme permet notamment de :

• Organiser le processus de check-in en ligne.
• Collecter les informations nécessaires auprès des voyageurs.
• Faciliter la préparation des documents associés au check-in.
• Associer un responsable de check-in et une personne chargée du ménage à un logement.
• Envoyer des notifications automatiques par WhatsApp pour faciliter la coordination des intervenants.

L'objectif est de réduire certaines tâches manuelles et de faciliter le suivi opérationnel des logements. Le logiciel ne remplace pas les obligations légales du propriétaire ni les interventions humaines nécessaires à la bonne exploitation du bien.

Découvrir eCheckin.ma

10. De 2027 à 2030 : comment préparer son projet immobilier ?

En 2027 : étudier le marché et sécuriser l'investissement

• Comparer plusieurs villes et quartiers.
• Analyser les prix d'achat et les annonces concurrentes.
• Construire des scénarios financiers prudents.
• Vérifier le cadre juridique et les formalités applicables.
• Prévoir le budget des travaux et de l'ameublement.

En 2028 : stabiliser l'exploitation

• Mesurer les revenus et les dépenses réellement constatés.
• Améliorer la qualité de l'annonce et l'expérience des voyageurs.
• Organiser les procédures de check-in et de ménage.
• Évaluer les résultats par rapport aux prévisions initiales.

En 2029 : anticiper les besoins de 2030

• Suivre les annonces officielles concernant le calendrier des matchs.
• Examiner les évolutions de la demande et des transports.
• Préparer les procédures d'accueil et la disponibilité des équipes.
• Éviter les investissements supplémentaires fondés uniquement sur des anticipations spéculatives.

En 2030 : adapter l'exploitation à la demande réelle

Une fois les informations officielles disponibles, les propriétaires pourront ajuster leur organisation et leur politique tarifaire à la demande observée. Il restera essentiel de conserver une stratégie viable après la compétition.

11. Questions fréquentes sur l'investissement locatif au Maroc

Quelle est la meilleure ville pour investir dans Airbnb au Maroc en 2027 ?

Il n'existe pas de meilleure ville dans tous les cas. Marrakech, Casablanca, Tanger, Agadir, Rabat et Fès méritent notamment d'être étudiées, mais le rendement dépend du prix d'achat, de la localisation, de la demande et des dépenses d'exploitation.

Quelles sont les villes marocaines concernées par la Coupe du monde 2030 ?

Le programme des stades marocains présenté par SONARGES comprend Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir et Fès. Pour les détails actualisés, consultez les communications officielles de SONARGES et de la FIFA.

La Coupe du monde 2030 va-t-elle augmenter les prix des locations ?

Une augmentation de la demande est possible dans certaines zones et à certaines périodes, mais son ampleur ne peut pas être garantie. Elle dépendra du calendrier, des déplacements des visiteurs, de l'offre disponible et des conditions du marché.

Est-il préférable d'investir dans une ville hôte ou dans une destination touristique secondaire ?

Une ville hôte peut bénéficier d'une visibilité particulière, tandis qu'une destination secondaire peut présenter d'autres avantages. La comparaison doit reposer sur le coût total du projet, la demande accessible, les charges et la rentabilité attendue hors événement.

Quel budget faut-il pour investir dans une location saisonnière au Maroc ?

Le budget dépend du marché immobilier, de la surface et de l'état du logement. Il faut inclure les frais d'acquisition, les travaux, le mobilier, les équipements et une réserve de trésorerie.

Peut-on louer un appartement sur Airbnb au Maroc sans formalités ?

Il ne faut pas supposer que toutes les locations relèvent du même régime. Les obligations dépendent notamment de la catégorie d'hébergement et des règles applicables. Il est nécessaire de vérifier la réglementation auprès des autorités compétentes avant de commencer l'exploitation.

Comment gérer plusieurs logements Airbnb au Maroc ?

Une organisation claire des réservations, des arrivées, du ménage et des interventions est indispensable. Une conciergerie et un outil comme eCheckin.ma peuvent faciliter la coordination de certaines opérations.